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合生180億拿地中誠信托背后“輸血” 以股東借款形式放款

2020-05-21 09:11:45來源：北京商報(bào)

隨著疫情放緩，北京商業(yè)地產(chǎn)也在逐步復(fù)蘇

，近日北京土拍市場競價(jià)熱火朝天可謂生猛，10天時(shí)間合生創(chuàng)展集團(tuán)(以下簡稱合生)花費(fèi)近180億元連奪...

隨著疫情放緩

，北京商業(yè)地產(chǎn)也在逐步復(fù)蘇

，近日北京土拍市場競價(jià)熱火朝天可謂生猛，10天時(shí)間合生創(chuàng)展集團(tuán)(以下簡稱“合生”)花費(fèi)近180億元連奪北京3宗地

，一時(shí)間引發(fā)市場側(cè)目

，豪擲千金背后也引發(fā)了市場對合生資本實(shí)力的猜測

。5月20日

，北京商報(bào)記者注意到，早在土拍之前

，中誠信托就悄然入股了合生旗下3家房企公司

，意在獲利。

以股東借款形式放款

5月19日

，北京迎來新一輪土拍，合生作為這項(xiàng)土地的一級開發(fā)商參與并全部拿下了2宗地的拍賣，土地成交價(jià)款為107.4億元

，再加上10天前拿下的地塊

，合生共花費(fèi)179.6億元連奪北京3宗地，實(shí)現(xiàn)“大滿貫”

。

豪擲重金拿地一時(shí)間引發(fā)市場對合生資本實(shí)力的猜測

，而這或許與金融機(jī)構(gòu)入股合生旗下子公司有莫大關(guān)系。天眼查信息顯示

，4月24日、5月11日

、5月13日，寧波誠車投資管理合伙企業(yè)(有限合伙)悄然入股了北京合宏達(dá)盛企業(yè)管理有限公司

、北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司3家房企公司，各出資700萬元

，持股比例均為70%

。據(jù)天眼查顯示，這3家公司中

，北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司疑似實(shí)際控制人為合生

，其余兩家公司疑似實(shí)際控制人均為合生資本國際有限公司。

而上述寧波誠車投資管理合伙企業(yè)(有限合伙)背后大股東實(shí)則為中誠信托

，公開資料顯示

，中誠信托初創(chuàng)于1995年11月，前身是中煤信托

，2010年完成增資擴(kuò)股，注冊資本為24.57億元

。

在土拍前

，中誠信托光速入股合生旗下3家公司意欲何為?一位信托公司從業(yè)人士透露稱，此次中誠信托間接入股房企

，意圖主要在項(xiàng)目融資

，以股東借款形式對項(xiàng)目公司放款。在金樂函數(shù)分析師廖鶴凱看來

，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款投放額度受限

，只能通過其他合規(guī)的方式操作

，中誠信托通過股權(quán)模式給合生提供資金支持

，而不是直接通過信托貸款的模式開展業(yè)務(wù)，這對中誠信托來說風(fēng)險(xiǎn)可控

，股權(quán)在獲利后退出

，布局的意圖就是獲利

。

超六成產(chǎn)品投向地產(chǎn)業(yè)

從信托公司發(fā)展業(yè)務(wù)的角度看，房地產(chǎn)信托仍是信托公司展業(yè)的重中之重

，2019年，中誠信托就加大了對這一傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力度

，與頭部房地產(chǎn)投資基金公司合作房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)

。據(jù)了解，該類業(yè)務(wù)與國內(nèi)地產(chǎn)基金管理人合作設(shè)立房地產(chǎn)股權(quán)投資基金

，最終投向多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目

，通過分散投資降低風(fēng)險(xiǎn)。

今年雖然疫情之下多家信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)了延期

，但中誠信托絲毫沒有停止展業(yè)的腳步。用益信托監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示

，開年至今

，中誠信托共發(fā)布33款集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品，其中

，投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品共有20款

，占比高達(dá)60.6%，交易對手包括恒大地產(chǎn)集團(tuán)

、長沙明昇發(fā)展有限公司

、貴陽中渝云上房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等知名房企

。

一位不愿具名的信托從業(yè)人士分析稱

，因?yàn)樾磐芯哂徐`活的制度優(yōu)勢，所以中誠信托通過很多業(yè)務(wù)方式都可以幫助企業(yè)融資

，比如地產(chǎn)信托

、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資等

，很多信托公司都在做地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)對資金要求高

、融資需求大

，給信托公司的報(bào)酬也高。

用益信托研究員帥國讓在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示

，在嚴(yán)監(jiān)管大環(huán)境下

，房地產(chǎn)信托融資的規(guī)模有所壓縮，但房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為信托公司重要業(yè)務(wù)收入來源之一，短期內(nèi)不可能萎縮

，尤其在信托業(yè)深度轉(zhuǎn)型期，未來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式可能會(huì)有所轉(zhuǎn)變

。

涉房業(yè)務(wù)多次“踩雷”

近年來

，監(jiān)管部門不僅持續(xù)關(guān)注信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出規(guī)范性要求

，還通過凈資本管理加強(qiáng)對信托公司的資本約束

。

中誠信托涉水房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也并非一帆風(fēng)順，例如2019年10月

，中誠信托公告稱

，因三盛集團(tuán)在其他金融機(jī)構(gòu)債務(wù)違約，已直接觸發(fā)信托計(jì)劃提前還款條件

，受托人已以正式函件形式要求三盛集團(tuán)提前償還信托計(jì)劃項(xiàng)下融資本息。產(chǎn)品踩雷三盛宏業(yè)的事還未了

，中誠信托又在隨后的一個(gè)月內(nèi)接到了北京銀保監(jiān)局開出的70萬元罰款，被罰事由為“違規(guī)接受銀行理財(cái)資金投資于未上市企業(yè)股權(quán)

、信托資金違規(guī)用于繳納或變相繳納土地出讓價(jià)款行為”

。

“從上述處罰緣由來看，監(jiān)管限制的信托資金不得用于房地產(chǎn)企業(yè)繳納或變相繳納土地出讓價(jià)款

，這涉及到監(jiān)管對信托或者說金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的硬性要求

。調(diào)控地產(chǎn)是我國多年的國策

，近五年相關(guān)政策逐步收緊

，特別是對原來系統(tǒng)漏出的非標(biāo)業(yè)務(wù)，逐步地收攏了缺口

。”廖鶴凱指出

，不過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為信托公司的主要業(yè)務(wù)之一，限制是階段性的

，在經(jīng)歷調(diào)控之后市場會(huì)進(jìn)入新常態(tài)

，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將進(jìn)入相對成熟的階段，后續(xù)的存量市場會(huì)衍生出公募REITS等新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)

，預(yù)計(jì)在我國房地產(chǎn)信托的存量業(yè)務(wù)還大有可為，而且依然是我國信托業(yè)未來的重要發(fā)展方向

。

上述信托行業(yè)從業(yè)人士也表示

，房地產(chǎn)行業(yè)在中長期仍然會(huì)作為支撐經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)之一，存量市場還存在一些機(jī)會(huì)，未來中誠信托與房地產(chǎn)企業(yè)合作應(yīng)從以前粗放型的簡單合作下沉到更為專業(yè)和細(xì)致的合作領(lǐng)域

，包括房地產(chǎn)股權(quán)基金更符合國家政策引導(dǎo)的方向

。

責(zé)任編輯：孫知兵

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