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消息：北京去年首批入市限競房大賣落空七成轉(zhuǎn)為庫存積壓

2019-06-12 16:47:44來源：證券日報

從四年前的豪宅元年到近一年來的限競房時代

，從新建住宅價格全面高端化到二手房大降價……這幾年

，北京樓市起起伏伏，成就了一批北上的民營...

從四年前的“豪宅元年”到近一年來的“限競房時代”

，從新建住宅價格全面高端化到二手房大降價……這幾年

，北京樓市起起伏伏

，成就了一批“北上”的民營房企，也迫使部分開發(fā)商不得不撤離北京

。

進退之間

，考驗的是開發(fā)商對政策調(diào)控的適應(yīng)性和自身產(chǎn)品創(chuàng)新、成本管控等多種能力的內(nèi)功

。在當(dāng)前充斥著大量限競房的市場

，為了找到有效客戶群，加快去化速度

，開發(fā)商不惜支付渠道費拉入中介渠道

、打出線上線下各種拓客營銷組合拳，但多數(shù)項目仍難以改變滯銷的局面

。

在長期跟蹤調(diào)查采訪中

，《證券日報》記者獲悉，去年第一批入市的部分限競房項目

，原本“大賣”的期望落空后

，立即啟動了降價優(yōu)惠促銷策略，沒想到亦無太多效果

。一年多過去了

，部分項目整體去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%則幾乎都轉(zhuǎn)為庫存積壓

。供應(yīng)區(qū)域集中

，客戶選擇性多猶豫不出手，競品環(huán)伺滯銷難解

，這就是限競房入市一周年后

，多數(shù)樓盤的生存現(xiàn)狀。

入市一年供應(yīng)近3.5萬套房

過去一年

，《證券日報》記者走訪了不少限競房樓盤

，在踩盤過程中，本報記者發(fā)現(xiàn)

，限競房供應(yīng)以六環(huán)沿線為主

，五環(huán)至六環(huán)之間亦有較大體量的布局，大興區(qū)

、豐臺區(qū)和房山區(qū)限競房入市量較高，供應(yīng)較為集中。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，從2018年6月10日開始

，到2019年6月10日，北京新房市場總計入市50個限競房項目

，合計75期

，供應(yīng)住宅套數(shù)達到了34559套。

另據(jù)諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，2017年至2018年為北京限競房用地成交高峰

，今年仍將有大量限競房入市。2017年北京成交限競房用地44宗

，限競房用地占整體住宅用地的比例為67%;2018年北京成交限競房用地41宗

，限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。

不難看出

，過去兩年

，北京市場限競房用地供應(yīng)高峰逐漸推高了房源數(shù)量，預(yù)計今年還將有大量限競房上市

。正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所示

， 2019年入市的限競房有望超過6萬套。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也曾表示

，過去兩年

，北京在加大土地供量的同時，又限定價格和產(chǎn)品

，住宅產(chǎn)品的地段

、戶型、總價高度相近

，造成限競房大面積滯銷

，房企不得不在價格已被限定的情況下進一步降價，從而斷臂求生

。

郭毅表示

，背負著748萬平方米庫存的房企們?nèi)缑⒋淘诒常瑑H接近50個未上市地塊的土地出讓金總額便達到1753億元

，748萬平方米限競房庫存的市值更超過4000億元

，靜態(tài)去化周期長達82個月。

近七成限競房變庫存積壓

市值超過4000億元的限競房庫存市場

，真實的去化率到底是多少?

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日

，北京限競房網(wǎng)簽套數(shù)合計11976套

，網(wǎng)簽套數(shù)占供應(yīng)總量為35%;網(wǎng)簽面積為125萬平方米

，按照面積計算，網(wǎng)簽完成率只有31%;平均網(wǎng)簽均價為每平方米48693元

，網(wǎng)簽總金額為610億元

。這就意味著，近七成的限競房還未簽約銷售

，已經(jīng)變?yōu)閹齑娣e壓

。

據(jù)張大偉估算，考慮網(wǎng)簽滯后因素

，實際銷售去化率可能會達到40%以上

，但仍改變不了如今超過2.2萬套限競房成為庫存積壓的現(xiàn)狀。況且還有大量未入市項目

，銷售狀況依舊堪憂

。

“有些限競房項目的退房率很高，甚至動輒多達幾十套

。”某房企高管向《證券日報》記者透露

，沒有完成網(wǎng)簽就存在著變動的可能性。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，北京各區(qū)域限競房去化水平不同

，豐臺限競房項目多數(shù)位于五環(huán)內(nèi)，位置較好購房者關(guān)注度高

，去化率為52%

，表現(xiàn)優(yōu)于其他區(qū)域;其次為昌平區(qū)去化率為48%。

值得一提的是

，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，截至目前，北京遠郊區(qū)共入市7個限競房項目

，5個去化率均不足10%

，3個甚至不足2%。此外

，門頭溝區(qū)限競房項目入市1個

，該項目為金地集團、電建地產(chǎn)等開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的華萃西山

，共成交37套

，成交面積為3315平方米，成交均價為48963元/平方米

，成交金額為1.62億元

，去化率僅為6.36%。

諸葛找房分析師認為

，遠郊區(qū)距離北京主城區(qū)距離較遠

，配套設(shè)施不完善

，限競房項目雖然價格較低，但仍難以吸引購房者

，導(dǎo)致各項目去化情況不佳

。無疑，這些項目都陷入了“去化危機”

，尚不知何時才能解套。

責(zé)任編輯：孫知兵

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