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長沙土拍增加競自持面積約束土拍新政下拿地?zé)崆榛蚪禍?/h1>

2020-10-13 09:49:11來源：證券日?qǐng)?bào)

近日，湖南省長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《長沙市商住經(jīng)營性用地出讓限地價(jià)/溢價(jià)競自持租賃住房實(shí)施細(xì)則(試...

近日

，湖南省長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《長沙市商住經(jīng)營性用地出讓限地價(jià)/溢價(jià)競自持租賃住房實(shí)施細(xì)則(試行)》(以下簡稱：細(xì)則)

。

細(xì)則指出，長沙需配套建設(shè)租賃住房的商住經(jīng)營性用地

，將采取“限地價(jià)/溢價(jià)+競自持面積+搖號(hào)”方式掛牌出讓

。

一位知名房企的內(nèi)部人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者解讀道：“長沙土拍增加競自持面積，有利于長沙商住市場的穩(wěn)定發(fā)展

，倒逼房企提升產(chǎn)品運(yùn)營和服務(wù)力

，但會(huì)加大開發(fā)商開發(fā)成本，壓縮利潤空間

，對(duì)小品牌企業(yè)

、操盤能力弱的企業(yè)形成進(jìn)一步的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，房企拿地可能將更加謹(jǐn)慎

。”

商住經(jīng)營性用地自持設(shè)門檻

細(xì)則規(guī)定

，土地網(wǎng)上掛牌交易時(shí)土地限價(jià)地塊達(dá)到最高限價(jià)、不限價(jià)地塊溢價(jià)率達(dá)到30%時(shí)停止競價(jià)

，如有兩個(gè)及兩個(gè)以上競買人同意當(dāng)前報(bào)價(jià)并以競自持租賃住房建筑面積方式繼續(xù)競買的，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為競自持租賃住房建筑面積的競買方式

，競報(bào)面積最小幅度根據(jù)掛牌地塊大小按300平方米-600平方米確定

，每次競報(bào)面積不得高于最小幅度的10倍，競報(bào)建筑面積最高者確定為最高報(bào)價(jià)人

。

如競買人不申請(qǐng)競自持租賃住房建筑面積

，則確定最先達(dá)到最高報(bào)價(jià)的競買人為最高報(bào)價(jià)人，競自持租賃住房建筑面積達(dá)到宗地可建建筑面積100%后

，仍有兩個(gè)及兩個(gè)以上競買人要求繼續(xù)競買的

，采取現(xiàn)場搖號(hào)方式確定競得人;如競買人不申請(qǐng)搖號(hào)，則確定最先達(dá)到競自持租賃住房建筑面積100%的競買人為最高報(bào)價(jià)人

。

同時(shí)

，商住經(jīng)營性用地按要求建設(shè)的租賃住房，產(chǎn)權(quán)由土地競得人全部自持，自持起始日為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起

，住宅性質(zhì)租賃住房需自持運(yùn)營滿10年

，商業(yè)性質(zhì)租賃住房需自持運(yùn)營滿5年，期滿后可向房產(chǎn)交易主管部門申請(qǐng)

，經(jīng)批準(zhǔn)后可按市場價(jià)格上市銷售

。

“短期內(nèi)會(huì)大量增加出租房源的供應(yīng)量，減少新建商品住宅的供應(yīng)量

，對(duì)租房群體來說是好事

，租金會(huì)平抑或穩(wěn)中有降。”景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示

，長沙土拍新政會(huì)改變開發(fā)商的開發(fā)運(yùn)作模式和財(cái)務(wù)模型

，開發(fā)回收周期會(huì)極大延長，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控能力提出了更高的要求

。

土拍新政下拿地?zé)崆榛蚪禍?/p>

值得關(guān)注的是

，今年以來長沙土拍持續(xù)升溫，6月底連續(xù)三天三個(gè)地塊接踵刷新各自片區(qū)毛坯住宅的最高限價(jià)

。9月下旬

，一宗土地更是因23家房企爭相競拍觸發(fā)熔斷。

6月28日至6月30日的三天里

，長沙市洋湖片區(qū)

、梅溪湖片區(qū)、開福區(qū)掛網(wǎng)的限價(jià)地價(jià)格

，分別以13800元/平方米

、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片區(qū)毛坯住宅的最高限價(jià)

。

9月22日

，長沙[2020]望城區(qū)019號(hào)地塊在當(dāng)天9時(shí)30分，就有23筆報(bào)價(jià)

，競價(jià)階段正式開始后僅2輪便達(dá)到熔斷價(jià)

。公開信息顯示，該地塊最高競價(jià)為9.67億元

，折合樓面價(jià)為3200元/平方米

，溢價(jià)23%。9月29日

，該地塊在長沙市公共資源交易中心通過搖號(hào)方式抽取出最終競得人

。

長沙土拍的火爆從今年上半年土地的公開交易數(shù)據(jù)上亦有跡可循。據(jù)樂居湖南統(tǒng)計(jì)

，2020年上半年

，長沙市內(nèi)六區(qū)一縣(長沙縣)土拍市場總成交面積約275.4萬平方米

，同比增長15.7%;總成交金額265.3億元，同比增加26.1%

。最新數(shù)據(jù)顯示

，9月長沙共成交28宗地，成交金額為153.76億元

。

限價(jià)地的價(jià)格刷新

、土拍的持續(xù)火爆也引來了一些市民的吐槽。對(duì)此

，長沙市自然資源和規(guī)劃局在市長信箱中回應(yīng)稱：“長沙市住宅用地地價(jià)2020年一季度

、二季度增長環(huán)比漲幅分別為0.43%和0.82%，監(jiān)測成果數(shù)據(jù)顯示

，長沙市地價(jià)水平和地價(jià)變動(dòng)情況符合國家宏觀調(diào)控政策要求

。”

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為長沙市自然資源和規(guī)劃局的上述說法提供了佐證。最新數(shù)據(jù)顯示

，長沙房價(jià)均價(jià)約1.1萬元/平方米

，在武漢、長沙

、合肥

、鄭州、太原

、南昌這6個(gè)中部地區(qū)的省會(huì)城市中

，長沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第二，但房價(jià)卻是其中最低的

。

一位接近長沙住建部的人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“長沙房價(jià)本來就是中部省會(huì)城市的價(jià)格洼地

，性價(jià)比較高的地塊通常都會(huì)引來很多開發(fā)商角逐。”

不過

，長沙土拍新政的出臺(tái)似是要給高漲的拿地?zé)崆榻到禍?div id="m50uktp" class="box-center"> 。上海立信?huì)計(jì)金融學(xué)院孫文華博士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“土拍新政的出臺(tái)應(yīng)該是為了抑制土地價(jià)格的快速上漲從而達(dá)到房價(jià)穩(wěn)定的效果，因?yàn)樾抡?duì)自持部分有十年的要求

，不僅僅只考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力

，還要考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)營實(shí)力，中小房企在拿地方面未來或?qū)⒏又?jǐn)慎

。”(證券日?qǐng)?bào))

責(zé)任編輯：孫知兵

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