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北京房租漲聲一片資本“圈地”長租公寓推高房租？

2018-08-20 10:17:47來源：羊城晚報

資本圈地長租公寓推高房租?北京房租漲聲一片

，已有住房租賃企業(yè)被約談;廣州價格相對平穩(wěn)

，深圳房租今年持續(xù)上漲日前，北京房租漲價的消息引

資本“圈地”長租公寓推高房租?

北京房租漲聲一片

，已有住房租賃企業(yè)被約談;廣州價格相對平穩(wěn)

，深圳房租今年持續(xù)上漲

日前，北京房租漲價的消息引發(fā)公眾關(guān)注

，輿論矛頭直指資本搶灘長租公寓市場

，自如、蛋殼等長租公司開展了“搶房源大戰(zhàn)”，助推了上述城市房租暴漲

。

而記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)

，目前廣州租房市場價格還比較平穩(wěn)，盡管有小幅上調(diào)

，但并未出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象

。業(yè)內(nèi)專家指出，在資本的加持下

，長租行業(yè)目前處于快速擴展階段

，也給租賃市場帶來一些局部的波動，但由于長租市場所占的份額還非常小

，并不足以對租房市場產(chǎn)生整體性的影響

。專家建議，長租市場的長遠有序發(fā)展還有賴政策的進一步細化與規(guī)范

。

搶房大戰(zhàn)?北京房租同比上漲15.5%

以北京為代表的一線城市房租正在刮起一陣“漲價”風

。根據(jù)貝殼研究所整理的數(shù)據(jù)顯示，以2018年8月6日至12日的整租租金為樣本量

，北京的整租平均租金同比增長了15.5%

，部分小區(qū)從去年年末一路走高，截至7月30日漲幅已近40%

。此外

，2018年北京租金絕對值達每月每平米76.1元，在全國位列第一

。

對此

，部分業(yè)內(nèi)人士將矛頭直指鏈家自如和蛋殼公寓。自如和蛋殼兩大長租公寓資本運營方“天價搶房源”的消息不斷見諸各大自媒體

，有專家直指當下租賃市場超過一半的房源已經(jīng)被各種租賃代理機構(gòu)壟斷

，而最大的租賃代理機構(gòu)已經(jīng)控制了幾十萬套房源，中低端房源被中介整合包裝成中高端租賃房屋

，助推房租上漲

。

針對長租公寓哄抬房價的市場輿論，8月17日

，自如對外回應稱

，該事件系不實傳聞，不存在參與市場不良競爭

、哄抬房租的行為

，公司有著嚴格的系統(tǒng)化的收出房價格控制體系，不存在一線員工隨意修改和哄抬價格的可能

。

針對有些住房租賃企業(yè)盲目漲價的情況

，17日

，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓

、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人

。明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

現(xiàn)場調(diào)查廣州租房市場價格相對平穩(wěn)

盡管一線城市租金暴漲輿論四起

，但記者走訪發(fā)現(xiàn)

，廣州房租價格一直比較平穩(wěn)。

記者從市中心五羊邨附近的一家中介門店了解到

，離地鐵站大概十分鐘的路程

，兩居室月租房的價格均在3800元以上，4000元左右的只能租到樓梯房

，樓高多為6層

，電梯房的話價格在4500元以上。

對比兩年前

，月租3700元可以租到裝修不錯的樓梯房

，4200元可以租到電梯房，五羊邨的租房價格平均有兩三百元的增長

。該地產(chǎn)中介工作人員表示

，這樣的增長幅度是比較平穩(wěn)的。

而在員村山頂附近的翠湖山莊

、華江花園

、海景中心

、天一莊等小區(qū)房中

，單間電梯房的月租在3300元—3800元，單間樓梯房的價格超過2000元

。小區(qū)房一平方米的租金平均水平在60元—70元

。中介告訴記者，員村山頂附近的房源價格租金按照每年5%遞增

。其中

，7月、8月房源較為緊張

，通常年底為房源空置期

。

記者從廣州中原研究發(fā)展拿到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月

，廣州二手房租賃成交熱度增加

，宗數(shù)環(huán)比上升3.1%。租金方面

，天河區(qū)最高

，為66.6元/月/m2;其次是越秀區(qū)63.0元/月/平方米;海珠區(qū)以62.7元/月/平方米排第三

。7月雖然海珠區(qū)、天河區(qū)

、白云區(qū)租金環(huán)比均上漲

，但全市二手房租賃租金僅為48.7元/月/平方米，環(huán)比微降1%

。

資本涌入長租公寓“圈地擴張”

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)

，在廣州的租房市場，長租公寓這個新概念也已經(jīng)逐漸為人所知

。

五羊邨及員村山頂?shù)亩嗉业禺a(chǎn)中介均透露

，現(xiàn)在已經(jīng)開始介入做公寓，由第三方公司先收購業(yè)主的房

，簽訂幾年合同

，隔斷客廳，裝修后再通過中介轉(zhuǎn)租出去

。“這些公寓是分散式的

，以一居室為主，適合單身白領(lǐng)居住

，更容易租出去

。”有中介表示。

而其中

，鏈家已經(jīng)逐漸形成了自己的公寓品牌“自如”

，在8月17日自如的媒體溝通會上，自如相關(guān)負責人介紹

，入駐廣州短短的300天里

，自如房屋持有量已超12000間。除了自如

，廣州的公寓品牌還包括了優(yōu)家青年公寓

、魔方公寓等。

精裝版

、連鎖化運營的公寓價格要比普通的個人出租房貴很多

，以自如公寓為例，獵德附近的公寓單間價格要近3000元

，而優(yōu)家青年公寓最便宜的一居室也要2580元

，貴的一房一廳價格可以達到4300元，相當于周圍普通的2房1廳的價格

。

實際上

，過去一年，在國家的政策引導和推動下

，長租公寓在國內(nèi)的發(fā)展迎來井噴現(xiàn)象

。有數(shù)據(jù)顯示

，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌總量已經(jīng)達到300多個

，管理房間數(shù)量超過200萬間

。資本也紛紛搶灘長租公寓，今年以來自如宣布獲得40億人民幣A輪融資

，公寓品牌蛋殼則宣布獲得7000萬美元B+輪融資

。

專家分析高價搶房源不可持續(xù)

廣東省房協(xié)專家龍斌博士指出，大資本

、大企業(yè)的進入

，對于提高長租公寓行業(yè)發(fā)展水平有利，對符合市場規(guī)律的漲價也要理性看待

。畢竟提供商的綜合成本提高了

。反過來，住房的服務和空間環(huán)境提升后

，租房的居住體驗和生活品質(zhì)也提高了

。因而，價格的提高也是一些中高端租客能夠理解的

。

不過

，龍斌同時指出，在起步發(fā)展階段

，資本過多介入

，會帶來階段性、局部性的競爭

，如此次媒體報道的北京“搶房源大戰(zhàn)”

。客觀上會對租金市場帶來影響

，但還不是普遍現(xiàn)象

。

據(jù)介紹

，在成熟國家

，長租公寓要占到整個租賃市場的20%-30%，而國內(nèi)只有5%不到

。“這個規(guī)模并不足以影響到整個租賃市場

。”

此外，龍斌也認為

，有一些資本參與租房市場的目的就是為了運作上市

，進而到資本市場上開展更大的融資動作的需要。但不管怎么樣

，高價搶奪房源的行為也只能是暫時或個別的現(xiàn)象

。因為高價收進來

，意味著就要以更高的價格租出去，才能實現(xiàn)盈利

。短期來看

，用這種手段可以快速擴大規(guī)劃從而占據(jù)市場優(yōu)勢，但由此給經(jīng)營帶來的壓力也是非常明顯的

。“這種操作辦法是不可持續(xù)的

。”

值得注意的是，龍斌表示

，對于長租公寓這種新事物

，目前各地的監(jiān)管還存在一些空白，龍斌建議

，要針對性地對長租市場資本運作及融資渠道出臺細化的監(jiān)管

，從而鼓勵長租公寓規(guī)范發(fā)展。(記者陳澤云嚴藝文仝婧禹實習生王一婷周凱森)

責任編輯：孫知兵

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