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樓市降溫：成交下降信貸收緊新房供應(yīng)與庫存上升

2019-06-06 15:01:32來源：北京商報

季節(jié)入夏

，樓市未同

。多家房產(chǎn)機構(gòu)近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，今年三四月的樓市小陽春涌現(xiàn)過后

，傳統(tǒng)的紅五月行情并未出現(xiàn)

，5月全國住宅市場...

季節(jié)入夏

，樓市未同

。多家房產(chǎn)機構(gòu)近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，今年三四月的樓市“小陽春”涌現(xiàn)過后

，傳統(tǒng)的“紅五月”行情并未出現(xiàn)

，5月全國住宅市場成交整體呈現(xiàn)平淡之態(tài)。樓市降溫

、市場趨穩(wěn)

，幾乎成為各家機構(gòu)的普遍共識所在

。以北京為例，5月北京新房

、二手房網(wǎng)簽量均小幅下跌

，呈穩(wěn)中有降趨勢。新房成交均價有明顯的結(jié)構(gòu)性波動

，環(huán)比漲幅雖然較大

，但整體水平穩(wěn)定。二手房均價整體持平

，但交易量較多的區(qū)域基本都是小幅下跌

，從區(qū)域上看二手房價存在下行態(tài)勢。

有專家分析稱

，近期政策收緊預(yù)期出現(xiàn)后

，信貸、融資的收緊一定程度上也為此前火熱的樓市降了溫

。從目前趨勢來看

，樓市網(wǎng)簽有繼續(xù)減少到2019年1月的趨勢。“市場穩(wěn)”將成為今后樓市的新常態(tài)

。

成交下降新房供應(yīng)與庫存上升

“紅五月”不紅

，成為2019年5月樓市的一大顯著特征。

我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示

，從新房市場來看

，5月北京新建商品住宅(不含保障房)成交6030套，環(huán)比減少1.63%

，同比上漲87.62%，市場熱度與4月持平

，較去年同期則有明顯升溫;從存量住宅市場來看

，5月北京全市存量住宅網(wǎng)簽13764套，環(huán)比下降4.68%

，同比下降23.94%

，交易量近兩月持續(xù)下調(diào)。

來自麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示

，從二手房交易量看

，5月北京二手房市場活躍度較上月度略有回落，和去年水平相當(dāng)

。該月度北京二手住宅網(wǎng)簽量11434套(截至5月28日)

，環(huán)比上個月下降10%，和去年4月相比交易量同比下降27%

。與此同時

，5月麥田二手住宅成交均價環(huán)比略降1.6%

。

麥田房產(chǎn)認為，政策層面上

，對市場需求有實質(zhì)性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現(xiàn)變化

，置換需求這類市場成交主力仍受入市門檻所制約。

成交量下降對應(yīng)的另一個表現(xiàn)

，是5月北京二手房市場活躍度的進一步降低

，具體表現(xiàn)為房源掛牌均價的下調(diào)與成交周期的拉長。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)

，近半年業(yè)主新增掛牌均價穩(wěn)定于調(diào)控后低位

，月度環(huán)比變動幅度在0.5%以內(nèi)。市場給業(yè)主的反饋并不積極

，業(yè)主下調(diào)報價占絕對主流

，5月業(yè)主調(diào)價中漲價次數(shù)占比僅14%，環(huán)比下降4個百分點

。成交周期方面

，在高首付比例約束下，剛需改善釋放節(jié)奏依舊緩慢

。

供應(yīng)量上行與庫存增加也有體現(xiàn)

。據(jù)貝殼5月市場月報，新房分流剛需帶動了成交量的下降

。從北京全市來看

，5月北京新房成交占比環(huán)比提升3%。新房供應(yīng)增多

，5月末北京新房庫存達8.6萬套

，主流新房為限競房，“剛需化”特征明顯

。

調(diào)控密集信貸與融資收緊

實際上

，全國整體樓市成交量下滑，尤其是北京二手房成交量連續(xù)兩月下行背后

，是政策調(diào)控預(yù)期的逐漸加強以及信貸杠桿與房企融資層面再收緊態(tài)勢的出現(xiàn)

。

政策調(diào)控層面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，2019年前5個月

，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布刺激高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%

。

信貸杠桿的收緊對于樓市成交的下行影響

，似乎也有跡可循。

我愛我家研究院指出

，4月國管公積金新政出臺后

，使用國管公積金購房的客戶比例持續(xù)縮小

。而2018年9月13日的市管公積金新政出臺后，使用市管公積金的客戶比例一直收窄

，加上“3·17新政”后商貸渠道一直受到遏制

，今年全款購房的客戶比例明顯擴大。由于各種貸款渠道都有政策限制

，當(dāng)前北京樓市的杠桿風(fēng)險已經(jīng)大幅降低

。整體而言，4月北京釋放的政策加碼信號對市場產(chǎn)生了明顯影響

。

房企融資層面

，在4月創(chuàng)造單月融資2600億元年內(nèi)高峰后，5月房企的融資額繼續(xù)高位運行

，但房企融資額于5月下半月逐漸出現(xiàn)減少

，只有600億元左右。

需求平穩(wěn) “穩(wěn)”為樓市新常態(tài)

盡管“紅五月”爽約有些偏離了外界稍早前的預(yù)期

，但業(yè)內(nèi)大多認同

，當(dāng)前樓市成交量的變動系需求平穩(wěn)波動，“市場穩(wěn)”將為今后樓市的新常態(tài)

。

麥田房產(chǎn)方面認為

，在3月“小陽春”階段性集中釋放之后，市場需求回落是正常狀態(tài)

。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來

，整體來看，成交量雖然下降

，但是降幅收窄

，且絕對水平看市場并不冷。 “5月北京二手房市場成交處在調(diào)控后中等水平上

。近期住建部

、銀保監(jiān)會及央行就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風(fēng)險頻發(fā)聲，加強鞏固‘三穩(wěn)’目標

，堅決避免房地產(chǎn)過度泡沫。因此政策的大幅放寬及隨之而來樓市的大幅升溫難復(fù)現(xiàn)

，政策穩(wěn)

、預(yù)期穩(wěn)、市場穩(wěn)是今后樓市新常態(tài)

。”由此

，許小樂預(yù)測。

“不過

，市場肯定是在變差了

。當(dāng)前房地產(chǎn)市場無論是北京還是其他城市

，在3月達到高峰后，4-5月其實都在依次退燒

。北京二手住宅網(wǎng)簽量從3月的1.6萬套

，到4月的1.44萬套，再到5月的1.37萬套

，持續(xù)下行

。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當(dāng)前僅看新房網(wǎng)簽已沒太大意義

，還是要看庫存變化以及網(wǎng)簽結(jié)構(gòu)的變化

。

責(zé)任編輯：孫知兵

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