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百強房企新增貨值破4.5萬億元二線城市成拿地主戰(zhàn)場

2019-07-19 10:43:11來源：證券日報

從房子成為商品到年銷售額高達15萬億元，30多年以來

，極少有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣發(fā)展到如此巨大的體量

。今年上半年，房地產(chǎn)增量市場銷售...

從房子成為商品到年銷售額高達15萬億元

，30多年以來

，極少有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣發(fā)展到如此巨大的體量。今年上半年

，房地產(chǎn)增量市場銷售額達7萬億元

，百強房企市場份額越來越高。

正如萬科董事會主席郁亮所示

，行業(yè)集中度上升

，頭部企業(yè)間競爭激烈。今天中國50家開發(fā)商獲得2/3的市場份額

，如何在市場中脫穎而出

，考驗的是方方面面的能力。

不得不說

，其中最重要的能力之一

，是拿地。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計

，今年上半年

，銷售百強房企新增貨值總量超過4.5萬億元，相比5月末提升近1萬億元

，其中有14家房企新增貨值突破千億元

。

10強房企拿地貨值近萬億元

強者恒強邏輯仍在上演。上半年

，銷售TOP10房企新增貨值全部超過千億元

，其中碧桂園、綠地和萬科分列前三，新增貨值均已突破2000億元

，遙遙領(lǐng)先其他房企

。

從銷售集中度和新增貨值集中度對比來看，資源高度集中于龍頭房企

。銷售金額TOP10和新增貨值TOP10房企重合數(shù)量高達9家

，規(guī)模房企依舊占據(jù)絕對優(yōu)勢。僅有中海新增貨值位列12名

，跌出前十

。相應(yīng)地，世茂銷售金額排名11

，但新增貨值排名第6

。

《證券日報》記者根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，10強房企上半年拿地貨值總計將近1萬億元

，占百強房企總拿地貨值的22%

。值得一提的是，10強房企新增土地價值總計高達7185億元

，這意味著這10家房企上半年拿地花費了7185億元(全口徑非權(quán)益)

。

克而瑞分析師認(rèn)為，銷售百強房企整體拿地銷售比為0.38

，上半年整體拿地銷售比基本穩(wěn)定在0.38-0.4之間

，百強房企拿地維持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。對比2018年同期各梯隊的拿地銷售比

，均有不同程度的下滑

。其中，第二梯隊與后50強房企拿地銷售比大于平均值水平

，規(guī)模擴張需求較為明顯

，尤其以金地、中梁

、新希望

、電建地產(chǎn)等為代表。

該分析師進一步稱

，結(jié)合土地儲備去化周期來看

，禹洲、中駿等新增貨值排名相對靠前的企業(yè)

，在保證去化的基礎(chǔ)上

，規(guī)模再上臺階問題不大。當(dāng)然

，部分規(guī)模房企如保利等上半年拿地相對低調(diào)，新增貨值排名并不高

。源于有充足土地儲備做支撐

，這些房企可以通過控制投資節(jié)奏來進行戰(zhàn)略性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整

。

土地儲備相對薄弱，去化相對較快的房企納儲更為積極

。例如弘陽

、大華、新希望等2018年土地儲備去化周期不足2.5年

，但上半年拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均水平

，其中弘陽、新希望拿地銷售比均超過1

。

二線城市成拿地主戰(zhàn)場

從百強房企新增土地儲備能級選擇來看

，調(diào)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化。

上半年

，房企在三

、四線城市和二線城市新增土地儲備建筑面積占比旗鼓相當(dāng)，這與去年三

、四線占比居高不下形成強烈對比

。同去年全年相比，2019年上半年

，三

、四線城市新增土地儲備建筑面積占比下滑近8個百分點。

相應(yīng)地

，上半年二線城市新增土地儲備建筑面積占比已接近50%

，房企重回二線城市的戰(zhàn)略意圖凸顯，其實從年初大量上市房企表態(tài)2019年投資以回歸一

、二線城市為主也可見一斑

。值得一提的是，在上半年50城賣地情況來看

，杭州以1400多億元位居榜首

，遠高于北京賣地收入。此外

，天津

、武漢等城市也排在前頭。

克而瑞表示

，相比之下

，武漢、重慶和天津更受百強房企的青睞

，雖然百強拿地中包含收并購?fù)恋?div id="m50uktp" class="box-center"> ，但并不影響整體趨勢。

“拿地投資曲線變化的背后，銷售回款和融資到位數(shù)額是無形之手

。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示

，從拿地節(jié)奏上看，今年前兩個月

，房企拿地相對不積極

，一方面是銷售淡季回款不高;另一方面則是融資渠道尚未放松，企業(yè)儲備的“糧食”不足以支撐大量拿地投資

。進入3月份以后

，融資渠道相對放松，房企拿地積極性立刻轉(zhuǎn)高

，紛紛補倉

，二季度后期則重歸理性。

至于下半年走勢

，上述克而瑞分析師認(rèn)為

，在三、四線市場衰退勢頭未減的大前提下

，下半年將仍然是企業(yè)拿地回歸二線城市的窗口期

。不過，隨著資金監(jiān)管加強

、補倉需求得到滿足的情況下

，預(yù)計下半年拿地節(jié)奏相比上半年高峰期時會放緩。

此外

，在考慮到資金成本

、拿地成本等因素下，企業(yè)盲目追高拿地并不可取

，縱觀近幾年“地王”開盤去化均不理想

，在保證盈利空間的基礎(chǔ)上積極納儲才是房企穩(wěn)定發(fā)展的前提。

責(zé)任編輯：孫知兵

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