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公募REITs試點(diǎn)漸近稅收難題待解二級(jí)交易市場投資者豐富化

2019-03-20 16:00:45來源：同花順

二級(jí)交易市場投資者的豐富化

，是公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵

。然而，稅收等問題不明確

，投資期望收益也就很難明確

，導(dǎo)致市場投資者稀缺成為常態(tài)

。

目前

，境內(nèi)尚無標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs產(chǎn)品，僅有類REITs(私募REITs)。天風(fēng)證券(601162)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人黃長清日前在接受上證報(bào)采訪時(shí)表示

，類RETIS的存在更像是為公募REITs試點(diǎn)探路。對(duì)于公募REITs如何試點(diǎn)

，黃長清認(rèn)為“公募基金+ABS”的架構(gòu)更為成熟且更易推進(jìn)

。

去年全年，境內(nèi)共發(fā)行類REITs產(chǎn)品13只

，發(fā)行額253.68億元

。“從交易結(jié)構(gòu)看

，類REITs與公募REITs已相當(dāng)接近

。區(qū)別就在于前者以機(jī)構(gòu)投資者參與為主，未來

，公募REITs的投資者范圍將擴(kuò)大

，流動(dòng)性也會(huì)提高

。”黃長清表示

。

從交易結(jié)構(gòu)看，類REITs通常設(shè)計(jì)成“股+債”的架構(gòu)

，與境外市場標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的純股權(quán)架構(gòu)還有距離

。據(jù)黃長清觀察，目前多數(shù)資質(zhì)較優(yōu)企業(yè)發(fā)行類REITs主要是為了實(shí)現(xiàn)出表

，降低資產(chǎn)負(fù)債率。具體而言

，即將持有型物業(yè)資產(chǎn)或項(xiàng)目公司股權(quán)通過證券化的方式轉(zhuǎn)讓

，且不附加擔(dān)保回購

，或?qū)?yīng)收賬款通過證券化轉(zhuǎn)讓，這是目前通過證券化實(shí)現(xiàn)出表的最主要的兩種方式

。

“一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)之所以要發(fā)行REITs產(chǎn)品

，其訴求就在于輕資產(chǎn)化。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表的同時(shí)

，還能通過管理費(fèi)等增厚凈利潤

。”黃長清說。

不過

，境內(nèi)的類REITs產(chǎn)品還存在一些局限：首先是產(chǎn)品期限較短

。從實(shí)踐情況看

，類REITs的開放期通常為3年，有些設(shè)置為3+2年

，留出不超過兩年的退出期

，到期需通過原始權(quán)益人回購、再融資或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)投資人退出

。其次

，類REITs目前大多依賴于“強(qiáng)主體”，債性更強(qiáng)

，因此原始權(quán)益人到期可能會(huì)面臨還本付息的流動(dòng)性的壓力

。

相比類REITs，公募REITs無擔(dān)保

、純股性

，強(qiáng)調(diào)主體信用與資產(chǎn)的切割。然而

，看上去性價(jià)比更高的公募REITs

，在正式推向市場前卻還需作諸多探索。金杜律師事務(wù)所合伙人胡喆表示

，公募REITs探討很多年了

，采用先試點(diǎn)、后立法是比較理想的操作方式

。

業(yè)內(nèi)人士指出

，表面上看REITs是金融產(chǎn)品，除交易結(jié)構(gòu)安排外

，還涉及法律

、稅收等方面。黃長清表示

，政策細(xì)節(jié)的探討中

，一個(gè)重要方面是稅收。如股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到的企業(yè)所得稅

，以及未來出租所獲租金、公募REITs分紅等

，在利益分配中會(huì)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，是否會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅?

黃長清向上證報(bào)表示

，按目前探討得比較充分的“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)

，發(fā)行公募REITs需首先搭建專項(xiàng)計(jì)劃結(jié)構(gòu)，公募基金作為專項(xiàng)計(jì)劃投資人間接受讓項(xiàng)目公司股權(quán)

。這相當(dāng)于曲線發(fā)行了公募REITs

。在上位法尚未確定的情況下，這樣的交易結(jié)構(gòu)會(huì)更容易推出

。

二級(jí)交易市場投資者的豐富化

，是公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵。然而

，稅收等問題不明確

，投資期望收益也就很難明確

，導(dǎo)致市場投資者稀缺成為常態(tài)

。

對(duì)此，黃長清建議

，可參考境外REITs的稅收優(yōu)惠與境內(nèi)對(duì)公募基金的相關(guān)政策經(jīng)驗(yàn)

。如要快速提升市場活躍度，提高REITs產(chǎn)品流動(dòng)性

，稅收政策可適當(dāng)放寬。

此外

，類REITs的投資者目前以商業(yè)銀行為主力

，銀行自有資金、理財(cái)資金是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要資金源

。但銀行自有資金不能投向股權(quán)型的公募REITs

。理財(cái)資金的權(quán)益型投資占比相對(duì)較低，也很難成為未來公募REITs的投資主力

。

“必須要引導(dǎo)更多的非銀機(jī)構(gòu)參與投資。現(xiàn)在看來

，公募基金

、保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金

、社保等投資人尚未大規(guī)模參與資產(chǎn)證券化市場

，有待在實(shí)踐中深入探索

。另外

，還建議大力引入QFII等境外機(jī)構(gòu)投資者。”黃長清表示

。

責(zé)任編輯：孫知兵

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