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三大城市深夜發(fā)文
，樓市步入空前政策寬松期

2024-10-01 16:57:14來源：第一財經(jīng)

第一財經(jīng) 作者：鄭娜

市場樂觀情緒在增加。

四大一線城市中

，上海

、廣州

、深圳連夜發(fā)布樓市新政

，回應(yīng)市場關(guān)切

，提振市場信心。

9月29日晚

，上海率先全方位響應(yīng)監(jiān)管層對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新定調(diào)

，六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)

，對限購政策

、住房信貸政策、稅費(fèi)政策等進(jìn)行了調(diào)整

，《通知》自2024年10月1日起施行

。

緊跟上海的步伐

，廣州明確全面取消限購

，成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市；同時

，深圳也優(yōu)化分區(qū)住房限購政策

、將首套房最低首付比例調(diào)整至15%等

。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為

，目前，全國范圍內(nèi)的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位

，限購政策也頗為寬松

，但市場行情仍有提振

，而一線城市的限購等政策調(diào)整就在于提振市場信心

，吸引那些曾經(jīng)無購房資格、但有購買力的人群

。同時

，一線城市的新政也意味著

，當(dāng)前樓市進(jìn)入空前寬松的階段

，為后續(xù)各地政策放松、市場持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件

。

限購政策再優(yōu)化

26日的中央政治局會議上提及

，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策

。

廣州率先全面取消限購

，政策明確，本次限購政策調(diào)整后

，本廣州市戶籍

、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的

，不再審核購房資格

，不再限制購房套數(shù)。

稍晚些時候

，深圳也發(fā)布新政

，優(yōu)化分區(qū)住房限購政策

，規(guī)定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房

，本市戶籍成年單身人士限購1套住房；非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房等

。同時

，首套房最低首付比例調(diào)整為15%

，二套房為20%

。

上海的《通知》中也對限購政策進(jìn)行了優(yōu)化。具體來看

，其一

，縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社?div id="m50uktp" class="box-center"> ；騻€稅年限

，從此前的“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示

，這有助于加快非滬籍居民購房資格的滿足

，尤其是最近幾年新進(jìn)入上海就業(yè)的人群將更快獲得購房資格，也有助于提振購房信心和激活購房潛力

，持續(xù)加快“來滬工作-繳納社保-購房安家”的節(jié)奏

。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦提到，1年的時間非常短

，尤其對于剛需買家而言

，“上車”已經(jīng)非常容易。“現(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運(yùn)行

，也就是說大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度，可見這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系

。”

其二

，《通知》提升了持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值

、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭

，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇

。

盧文曦向記者表示

，這一政策照顧到了部分改善群體，對于非滬籍家庭而言可以多買1套房子

。過去非上海戶籍家庭的“房票”只有1張

，無法釋放多買一套的需求

。在當(dāng)前信貸政策相當(dāng)友好的背景下

，這有利于激發(fā)這部分客群的購買欲。

此外

，在首付比例下調(diào)方面

，上海的本次政策也作出了詳細(xì)規(guī)定，顯著降低購房門檻和首付成本

。具體來看，《通知》規(guī)定

，首套房最低首付款比例降為15%

，二套房降為25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的則降為20%

。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。

在盧文曦看來

，當(dāng)前將二套房首付比例下降一成

，進(jìn)一步降低購房門檻，對于改善需求者而言有較高吸引力

。同時

，9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號，未來降息可能性非常大

，“降首付+降息”的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本

。

據(jù)測算，以購房者認(rèn)購1000萬的房源為第二套住房為例

，本次調(diào)整前

，首付款約為350萬

，在調(diào)整后則為250萬，減少了100萬元

，減負(fù)效應(yīng)明顯

。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例

，可以看出當(dāng)前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降

。

十月樓市有望止跌企穩(wěn)

本次新政中另一頗為市場關(guān)注的就是對增值稅的調(diào)整?div id="d48novz" class="flower left">

！锻ㄖ芬?guī)定

，調(diào)整增值稅征免年限

，將個人對外銷售住房增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年

。

增值稅調(diào)整的政策自2021年年初，當(dāng)時多部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確

，將增值稅征免年限從2年提高至5年

。

58安居客研究院院長張波表示，這一條是市場非常期待的政策

，大量的以舊換新需求市場現(xiàn)實(shí)存在，但是購房者換房成本高

，尤其是交易稅費(fèi)高

，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場盤活

。

值得一提的是，《通知》還明確

，及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)

。由于增值稅、個稅與普通住房標(biāo)準(zhǔn)掛鉤

，該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后

，可以減輕交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，有望顯著降低房東售房成本

，起到交易潤滑的作用。

盧文曦表示

，房東賣房需要繳納增值稅

，不管是普宅還是非普宅，此前持有不滿5年

，都要全額征稅

；持有滿5年后，普通住宅免增值稅

，非普通住宅收差額增值稅

。同時

，房東賣房還需要繳納個稅

，普通住宅按成交金額1%、非普通住宅按2%收稅

。

這也就意味著，普宅

、非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后

，上述稅費(fèi)的繳納也將大幅減少。

若以一套非普通住宅買入時300萬元

、現(xiàn)在交易價格為800萬，持有時間超過5年時計算

，政策調(diào)整前

，賣家需繳納約27.5萬元增值稅，個稅為16萬

；調(diào)整后

，增值稅為0，個稅為8萬元

，整體減負(fù)35萬元

。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在交易環(huán)節(jié)上節(jié)省如此多成本

，買賣雙方都會得到實(shí)惠，房價上的損失可以在交易中補(bǔ)回來

，談判會順暢很多

。二手房交易的順暢有助于置換需求持續(xù)穩(wěn)定釋放。

盧文曦認(rèn)為

，“金九”市場期待很高，但受天氣和假期影響

，導(dǎo)致前半段樓市表現(xiàn)不理想

，不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。這次政策趕在節(jié)前落地

，一方面落實(shí)中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神

，另一方面

，為上海樓市持續(xù)向上

、向好發(fā)展起到鞏固作用

。有助于轉(zhuǎn)變買賣雙方看淡市場的預(yù)期。

同時

，監(jiān)管層高頻次釋放積極信號

，資本市場一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮

，樂觀情緒又開始回歸。某央企華中區(qū)域的市場負(fù)責(zé)人向記者透露

，有客戶之前看148平方米的高層

，股市賺錢之后直接看更大面積的洋房。

盧文曦表示

，進(jìn)一步優(yōu)化的政策會釋放較多市場需求

，黃金周的上海樓市表現(xiàn)值得市場期待

，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)

，四季度成交量有望走出翹尾行情。

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責(zé)任編輯：孫知兵

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