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多地商貸利率進(jìn)入“2時(shí)代” 公積金吸引力還有多大
？

2024-09-04 08:11:20來源：人民日?qǐng)?bào)海外版

部分地區(qū)個(gè)人住房商貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”——商貸利率下調(diào)

，公積金吸引力還有多大

？

房貸利率再迎下調(diào)

。近期，國(guó)內(nèi)多地多家銀行宣布下調(diào)個(gè)人住房商業(yè)貸款利率

。在江蘇蘇州

、廣東佛山，部分銀行推出的首套房貸利率降至3.05%

；在云南玉溪

，首套房及二套房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”，降至2.95%

。

房貸利率下調(diào)對(duì)購(gòu)房者是一大利好

。而當(dāng)商業(yè)貸款利率持續(xù)下調(diào)并接近公積金貸款利率時(shí)，購(gòu)房者也面臨新的選擇

。公積金貸款是否還具有吸引力

？如何繼續(xù)發(fā)揮住房公積金的保障優(yōu)勢(shì)？

多地多家銀行宣布下調(diào)房貸利率你的房貸利率是多少

？

“我前不久剛買了首套新房，用了組合貸的形式

，公積金貸款65萬元

，商貸15萬元，利率分別為2.85%和3.25%

。”家住河南鄭州的劉勇智說

，從自己去年開始看房以來，當(dāng)?shù)胤抠J利率一直保持下調(diào)趨勢(shì)

。在對(duì)比多家銀行貸款方案后

，他最終敲定了目前的貸款方式。“現(xiàn)在算是近期的利率低位

，購(gòu)房負(fù)擔(dān)減輕了不少

。”他說。

類似的情況不僅發(fā)生在鄭州

。來自江蘇蘇州的鐘毅最近正在咨詢購(gòu)房貸款事宜

，他告訴筆者，自己咨詢了當(dāng)?shù)囟嗉毅y行

，其中多數(shù)表示目前首套房貸利率為3.05%

，部分銀行還可以申請(qǐng)2.95%的首套房貸利率

。“2.95%的房貸利率對(duì)于征信和債務(wù)情況要求相對(duì)嚴(yán)格，銀行的說法是‘收入能夠兩倍覆蓋負(fù)債’就可以申請(qǐng)

，放款周期在1周左右

。”鐘毅說。

進(jìn)入6月以來

，國(guó)內(nèi)多地多家銀行紛紛調(diào)整房貸利率下限

。7月，中國(guó)人民銀行將1年期和5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)

，分別達(dá)到3.35%

、3.85%。LPR下調(diào)后

，多地房貸利率隨之調(diào)整

，在廣東廣州和佛山、江蘇南京和蘇州以及云南玉溪等地

，部分銀行推出“2”開頭的個(gè)人住房商業(yè)貸款利率

，刷新近期房貸利率下限。

銀行為何紛紛下調(diào)房貸利率

？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析

，近期房貸利率下行受多重因素推動(dòng)。“一方面有銀行間對(duì)房貸份額的‘爭(zhēng)搶’

，通過降利率的手段吸引購(gòu)房者貸款

。另一方面，近期部分銀行存款利率有所下調(diào)

，跟按揭貸款利率呈倒掛趨勢(shì)

，這推動(dòng)了銀行繼續(xù)下調(diào)房貸利率。此外

，今年以來LPR經(jīng)歷了兩次下調(diào)

，也拉動(dòng)了銀行房貸利率隨之調(diào)整

。”李宇嘉說。

“房貸利率通常隨LPR變動(dòng)而變動(dòng)，最近房貸利率再下調(diào)是市場(chǎng)利率下調(diào)而造成的

。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池說

，房貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控手段之一

，在樓市相對(duì)低迷的情況下

，下調(diào)房貸利率有利于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，促進(jìn)剛需和改善性住房需求入市

，對(duì)于穩(wěn)定樓市有一定積極作用

。

商貸和公積金貸款利率接近，影響購(gòu)房者決策

申請(qǐng)商業(yè)貸款

、住房公積金貸款是目前購(gòu)房者借貸的主要方式

。過去

，不少購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款時(shí)會(huì)選擇“個(gè)人住房商業(yè)貸款+住房公積金貸款”的組合貸方式。其中

，公積金貸款因其利率低

、普惠性強(qiáng)等特點(diǎn)，受到許多購(gòu)房者歡迎

。

家住北京市海淀區(qū)的郭欣文2021年買了一套40多平方米的一居室

，“我當(dāng)時(shí)剛工作兩年，公積金余額不多

，能申請(qǐng)的貸款額度有限

，最后選擇的是組合貸的形式。”她說

，“我身邊已經(jīng)買房且是首套房的朋友幾乎都選擇組合貸

，而且都是先把公積金貸款額度‘拉滿’，再申請(qǐng)商業(yè)貸款

。畢竟公積金貸款主打普惠

，每個(gè)月也能直接用一部分公積金還貸，對(duì)于剛畢業(yè)不久

、積蓄不多的購(gòu)房者來說更加友好

。”

還有些符合條件的購(gòu)房者選擇了純公積金貸款。

“我是兩年前買的婚房

，全部用公積金貸款

，當(dāng)時(shí)貸款利率不到3%。”來自天津的蘇然是一名教師

，她告訴筆者：“我的房子面積不算大

，兩室一廳，當(dāng)時(shí)需要貸款72萬元

，剛好我的公積金額度有80萬，能夠全覆蓋

。公積金貸款額度高

、利率低，對(duì)于購(gòu)房者來說很實(shí)惠

，在商貸利率比較高的情況下

，我想不少購(gòu)房者都會(huì)盡量選擇多用公積金貸款。”

不過

，由于申請(qǐng)公積金貸款通常會(huì)受連續(xù)繳存時(shí)間

、賬戶余額、貸款記錄等條件限制

，對(duì)于名下已有房產(chǎn)的購(gòu)房者而言

，如果想再購(gòu)置房產(chǎn)

，往往只能選擇利率相對(duì)較高的商業(yè)貸款。

“今年7月我買了第三套房

，走的是純商貸

，利率差不多3.5%。”張成是一家創(chuàng)業(yè)公司的老板

，據(jù)他介紹

，選擇純商貸是因?yàn)樯弦惶追康墓e金貸款沒還完，只能申請(qǐng)商業(yè)貸款

。“最近聽說商貸利率下調(diào)了

，對(duì)于第三套房來說，3.5%左右的利率挺劃算

。對(duì)于購(gòu)買首套房的年輕朋友

，在公積金貸款利率原就較低的情況下，進(jìn)一步降低商貸利率更是利好

。”

今年5月

，中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%

，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%

。近期，各地又紛紛下調(diào)商貸利率

，在部分房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”的地區(qū)

，商貸利率和公積金貸款利率利差越來越小。在商業(yè)貸款利率逼近公積金貸款利率的情況下

，公積金貸款的吸引力是否會(huì)降低

？居民繳存意愿是否會(huì)受影響？

“如果商貸利率明顯低于公積金貸款利率

，我當(dāng)然會(huì)選擇前者

，但是會(huì)考慮從公積金賬戶里取錢來還商貸，這樣既能享受較低的貸款利率

，又能發(fā)揮公積金的普惠優(yōu)勢(shì)

。對(duì)我來說，并不會(huì)因?yàn)樯藤J利率降了就‘拋棄’公積金

。”蘇然說

。

今年56歲的李花是一名國(guó)有企業(yè)會(huì)計(jì)，在她看來

，商貸利率接近于公積金貸款利率可能會(huì)吸引一部分購(gòu)房者選擇商業(yè)貸款

，但并不會(huì)對(duì)其持續(xù)繳存公積金的決策造成影響。“即便公積金貸款利率優(yōu)勢(shì)不如以前突出

，但是公積金作為一種保障性資金

，相當(dāng)于一筆穩(wěn)妥儲(chǔ)蓄

，不管是租房還是買房都能提出來使用，是利于居民的

。”李花說

。

優(yōu)化公積金貸款政策以發(fā)揮其保障優(yōu)勢(shì)

從目前走勢(shì)看，商貸利率逼近公積金貸款利率

，或許會(huì)在一定程度上削弱公積金貸款的低利率優(yōu)勢(shì)

。那么，公積金貸款該如何更好地發(fā)揮其保障作用

？

“商貸利率的下調(diào)空間主要由LPR變動(dòng)情況來確定

，未來商貸利率還有下降可能，客觀地說

，會(huì)在一定程度上導(dǎo)致公積金貸款的吸引力降低

。”趙秀池認(rèn)為，下一步可以考慮隨之調(diào)整公積金貸款利率

，或進(jìn)一步放寬公積金提取和使用門檻

，為購(gòu)房者創(chuàng)造便利。

李宇嘉認(rèn)為

，在公積金貸款低利率優(yōu)勢(shì)不再明顯的情況下

，適度下調(diào)公積金貸款利率，拉大二者利差

，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一

。“推出住房公積金貸款的目的不是賺錢，而是利好購(gòu)房者

，要繼續(xù)發(fā)揮其保障優(yōu)勢(shì)就應(yīng)隨市而動(dòng)

，突出其普惠性。與此同時(shí)

，應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化公積金業(yè)務(wù)管理模式

，提高公積金貸款效率并保障公積金管理機(jī)構(gòu)合理的利潤(rùn)水平，未來還要積極擴(kuò)大公積金繳存范圍

，讓更多購(gòu)房者

、租房者都能從中獲益。”李宇嘉說

。

業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前低利率環(huán)境下

，純商貸或選擇更大比例的商業(yè)貸款對(duì)于購(gòu)房者而言更劃算

。但從長(zhǎng)期看，房貸期限通常長(zhǎng)達(dá)20至30年

，未來的利率走勢(shì)較難評(píng)估

，如果房貸利率走向上升通道

，商業(yè)貸款利率可能浮動(dòng)走高，調(diào)整頻次也較高

，購(gòu)房者或許“沒那么省心”

。在此情況下，更加穩(wěn)定

、調(diào)整較慢

、利率長(zhǎng)期較低的住房公積金更能凸顯其優(yōu)勢(shì)。

“公積金貸款和商業(yè)貸款二者是互為補(bǔ)充的

，目的都是幫助購(gòu)房人順利購(gòu)房

。住房公積金不僅利率低、貸款期限長(zhǎng)

，其貸款成數(shù)即貸款額度占房屋總價(jià)的比例通常較高

，一直以來都較受購(gòu)房者歡迎。因此

，即便短期內(nèi)二者受利率浮動(dòng)影響

，購(gòu)房者可能會(huì)做出不同以往的貸款決策，但兩種貸款模式的定位和各自優(yōu)勢(shì)依然明顯

。”趙秀池建議

，相關(guān)部門可考慮將公積金貸款成數(shù)與住房性質(zhì)掛鉤，尤其對(duì)政策性住房給予照顧

，降低政策性住房貸款的首付比例并提高貸款額度

，以此進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金的保障作用。

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責(zé)任編輯：孫知兵

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